토허제, 지정지역 어디?

토허제란 무엇인가?

토허제는 토지거래 허가제의 줄임말로, 부동산 투기를 방지하고 시장 안정화를 목적으로 특정 지역에서 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 관할 지자체의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 제도는 실수요자를 보호하고 부동산 가격 상승을 억제하기 위해 도입되었습니다.

도입 배경과 목적

1. 투기 방지: 부동산 시장 과열을 막고, 투자 목적으로 이루어지는 거래를 제한합니다.
2. 가격 안정화: 거래량 조절을 통해 지역 내 부동산 가격 상승을 억제합니다.
3. 실수요자 보호: 실제 거주 목적의 구매자가 우선적으로 부동산을 매입할 수 있도록 지원합니다.

작동 방식

토허제가 적용되면 아래와 같은 절차를 따릅니다:

1. 허가구역 지정: 정부는 투기 우려가 있는 지역을 선정하여 허가구역으로 지정합니다. 최근 서울 강남·서초·송파·용산구 전체가 허가구역으로 지정되었습니다.
2. 거래 허가 필요: 해당 구역에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 매매하려면 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
3. 실거주 의무: 거래 후 2년 이상 실거주해야 하며, 이를 어기면 처벌받을 수 있습니다.

장점과 단점

장점

• 투기 억제: 투자 목적으로 이루어지는 갭투자를 제한하여 시장 안정에 기여합니다.
• 가격 안정: 규제를 통해 단기적으로 부동산 가격 급등을 막는 효과를 기대할 수 있습니다.
• 실수요자 보호: 실거주 목적의 구매자가 우선권을 가지게 됩니다.

단점

• 풍선효과: 규제된 지역의 수요가 인근 비규제 지역으로 이동하면서 주변 지역의 가격이 상승하는 문제가 발생합니다.
• 재산권 제한: 개인의 자유로운 재산 거래를 제한하여 법적 논란이 있을 수 있습니다.
• 시장 위축: 거래 절벽이 발생하며, 시장 유동성이 감소하는 단점이 있습니다.

최근 변화와 논란

1. 해제와 재지정: 서울시는 잠실·삼성·대치·청담 등의 허가구역을 해제했으나, 집값 급등 조짐이 나타나자 강남 3구와 용산구 전체를 다시 허가구역으로 지정했습니다. 이는 정책의 일관성 부족으로 비판받고 있습니다.
2. 확대 지정: 최근 정부는 GTX 개발 호재와 재건축·재개발 예정 지역까지 허가구역을 확대하며 규제를 강화했습니다.
3. 효과 논란: 일부 전문가들은 토허제가 장기적으로 시장 왜곡과 가격 상승을 초래할 수 있다고 지적하며, 근본적인 대책 마련이 필요하다고 주장합니다.

결론

토허제는 단기적으로 부동산 투기를 억제하고 시장 안정화를 도모하지만, 풍선효과와 재산권 제한 등 여러 문제점을 동반합니다. 최근 정책 변화로 인해 규제가 강화되면서 실수요자 보호와 시장 안정이라는 본래 목적이 얼마나 달성될지 주목받고 있습니다.

 

서울 강남구 토허제적용 구역

토지거래허가구역 지정 지역 정리

토지거래허가구역(토허제)은 부동산 투기 방지와 시장 안정화를 목적으로 정부가 특정 지역을 지정해 일정 규모 이상의 부동산 거래 시 허가를 받도록 하는 제도입니다. 이 제도는 특히 투기 과열이 우려되는 지역이나 개발 호재로 인해 가격 급등 가능성이 높은 지역에 적용됩니다. 2025년 현재, 서울시를 중심으로 토지거래허가구역이 대폭 확대되었으며, 주요 지정 지역과 특징을 아래와 같이 정리할 수 있습니다.

1. 서울 강남 3구 및 용산구 전역

서울시에서는 강남구, 서초구, 송파구(통칭 강남 3구)와 용산구 전역이 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 이는 부동산 시장에서 가장 큰 관심을 받는 지역들로, 재건축·재개발 호재와 함께 고급 주택 수요가 꾸준히 증가하는 곳입니다. 특히 강남 3구는 대한민국 부동산 시장의 대표적인 고가 주택 밀집 지역으로, 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해 구 단위로 전면 지정되었습니다. 용산구 역시 대규모 개발 계획(GTX 노선, 용산 국제업무지구 등)이 예정되어 있어 투자자들의 관심이 집중된 지역입니다.

• 적용 대상: 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구 내 모든 아파트.
• 지정 기간: 2025년 3월 24일부터 2025년 9월 23일까지(6개월).
• 특징: 구 단위로 광범위하게 지정된 사례로 약 2200개 단지와 40만 가구가 거래 허가 대상에 포함됨.
• 거래 요건: 실거주 목적이어야 하며, 갭투자나 임대 목적으로는 거래 허가를 받을 수 없음.

2. 재건축·재개발 지역

서울시 내 재건축·재개발 예정 단지도 주요 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 대표적으로 강남구 압구정동 일대, 송파구 잠실동과 대치동 등 재건축 추진 단지가 포함되었으며, 여의도와 목동의 재건축 단지도 허가 대상에 포함되었습니다. 이들 지역은 재건축 사업이 본격화되면서 부동산 가격 상승이 예상되는 곳들로, 투기 수요를 차단하기 위해 허가제가 적용되고 있습니다.

• 적용 대상:
  • 강남구 압구정동 재건축 단지(압구정 현대아파트 등).
  • 송파구 잠실주공5단지 및 인근 재건축 단지.
  • 영등포구 여의도 아파트 단지(여의도 시범아파트 등).
  • 양천구 목동 신시가지 아파트(목동 재건축 추진 단지).
• 특징: 재건축·재개발 사업이 진행 중인 곳으로, 사업 초기 단계부터 투기 수요를 억제하기 위한 조치.

3. 모아타운 및 신속통합기획 지역

서울시는 소규모 주택 정비 사업인 모아타운과 신속통합기획 지역도 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 모아타운은 노후 저층 주거지를 묶어 정비하는 사업으로, 최근 투자자들의 관심이 높아진 곳입니다. 이에 따라 서울시 내 약 22개 구의 총 60개 동이 토허제 적용을 받고 있습니다.

• 적용 대상: 서울시 내 모아타운 및 신속통합기획 지역.
• 면적: 약 11.11㎢.
• 특징: 소규모 정비 사업으로 인해 상대적으로 저렴한 가격대의 주택 거래가 이루어지는 곳으로, 투기 방지를 위해 규제를 강화.

4. 자연녹지지역

강남·서초 일대의 자연녹지지역도 토지거래허가 대상에 포함되었습니다. 자연녹지지역은 개발 가능성이 낮은 지역으로 보이지만, 일부 개발 가능성이 있는 땅에 대한 투기 수요를 차단하기 위해 규제가 적용되었습니다.

• 적용 대상: 강남·서초 자연녹지지역.
• 면적: 약 26.62㎢.
• 지정 기간: 2024년 5월 31일부터 2025년 5월 30일까지.

5. 기타 주요 사항

서울시는 이번 토지거래허가제 확대를 통해 서울시 내 전체 허가 면적을 약 **163.96㎢**로 늘렸습니다. 이는 서울시 전체 면적의 약 27%에 해당하며, 과거보다 훨씬 광범위한 규제가 이루어지고 있음을 보여줍니다. 특히 이번에는 기존의 특정 동 단위에서 벗어나 구 전체를 허가 대상으로 지정하면서 규제 강도가 크게 강화되었습니다.

결론

2025년 현재 서울시의 토지거래허가제는 강남·서초·송파·용산 등 주요 고급 주택 밀집 지역뿐만 아니라 재건축·재개발 예정 단지와 모아타운 등 소규모 정비 사업 지역까지 광범위하게 적용되고 있습니다. 이는 부동산 가격 급등을 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 정부의 강력한 규제 의지를 보여주는 사례라 할 수 있습니다. 그러나 이러한 규제가 장기적으로 시장에 어떤 영향을 미칠지는 여전히 논란의 여지가 많습니다.